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美加澳房地产市场的十大漏洞让豪宅成为洗钱工具

时间:2017/04/26

在海外买幢豪宅把钱洗白成了国际罪犯和腐败者们的最爱。不仅是因为买豪宅能显脸面,还因为不少国家对豪宅购买过程的监管宽松。根据金融行动特别工作组(Financial Action Task Force,简称FATF)的统计,2011年至2013年期间,全球各地因罪没收的资产里,房子占到了30%以上。

去年国际上也曝光了一些案例,比如赤道几内亚总统的儿子Teodoro Obiang在法国涉嫌贪腐及洗钱,金额达到1.15亿美元,其中在巴黎福熙大道的一所豪宅就值1亿多欧元。还有让马来西亚政坛动荡的主权财富基金1MDB丑闻就牵扯到纽约和加州比佛利山的几处豪宅等。

2016年温哥华的房价大涨,就被爆出可能与海外投资者洗钱有关。不少本地人抱怨到,加拿大房地产行业的监管漏洞纵容了洗钱行为。而最近位于德国柏林的一家国际组织发现加拿大还不是唯一的“温床”。他们研究了四个发达国家的反洗钱情况后发现,澳大利亚的情况更严重,美国次之,而英国是四国里监管稍严格的地区。

有哪些问题容易滋生豪宅洗钱呢?报告《大门敞开:四个关键市场的房地产与腐败》中发现,澳大利亚、美国、加拿大和英国的房地产市场有10处漏洞容易为国际贪腐和洗钱开放通道。

1、反洗钱条款覆盖面不足

四国中没有一个完全履行了他们在反洗钱方面的国际承诺。在买卖房地产过程中,他们对尽职调查的要求并没有完全覆盖参与交易的所有人。

2、对法人实体受益者、信托和法律责任的认定不规范

只有英国在这点上表现出专业水平,他们会在尽职调查中确定到底谁才是财产的实际受益人,因为通常情况下,想要洗钱的人总会想方设法的掩盖自己的真实身份。而在澳大利亚、加拿大和美国,法律并不要求房地产代理、律师、会计、公证人或者其他人员去认定实际受益者。

3、外国公司允许进入当地房地产市场,而且不需要什么要求和检查

仅这一点就给洗钱者提供了便利的通路,比如以壳公司的名义在海外购买豪宅。在这四个国家中,外国公司不需要向卖方提供任何公司注册登记信息。澳大利亚是唯一一个要求检查海外投资来源的国家,但目的也不是为了防洗钱。英国承诺通过立法建立一个海外资本审查体系,但具体法规也要在2018年4月才出台。

4、过度依赖金融机构的尽职调查,这可能忽略掉现金交易

上千万的豪宅用现金交易?这听上去有些扯,但不排除有这种可能。报告发现,在美国和澳大利亚,只有金融机构人员会有反洗钱的义务,如果他们发现交易中有该行为而不上报,将会受到法律制裁。加拿大有反洗钱义务的责任人范围更广,但在买卖中起到关键作用的律师和公证人却不用担责。担责人范围越窄,意味着其它人员在买卖程序中做手脚的自由度就越高。只有英国在这方面表现良好。

5、可疑交易的上报规则不完善,执行不力

在澳大利亚和美国,涉及房产交易的专业人士不要求提交可疑交易报告(Suspicious Transaction Reports,简称STRs)。在加拿大,如果怀疑交易与洗钱或恐怖活动融资有关,房地产经纪人、开发商、会计师和部分地区的公证人必须向加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)提交STR,但律师则不需要。

6、对于政治敏感人物(Politically Exposed Persons,简称PEP )或其联系人的审查太弱

在澳大利亚、加拿大和美国,房地产交易中的专业人士不需要核实客户是否是PEP,更不用查他们是不是敏感人物的亲朋好友。英国虽然会查,但也仅限于外国的敏感人物,并不涉及国内的PEP。

7、对房产交易中的专业人士管理不够。

豪宅交易的佣金往往是一般地产交易所不能比拟的。在巨大的金钱诱惑面前,仅靠职业修养还不够,没有足够的管理,专业人士很容易成为洗钱者的帮凶。英国是唯一一个需要注册HMRC系统以进行反洗钱监督的国家,但也鲜有人遵守。

8、管理层面对洗钱风险评估不够

美国、加拿大和英国的房地产行业都有洗钱风险的评估,而过去六年,澳大利亚没有进行任何的风险评估。这倒不是说风险评估到底有多重要,但至少从姿态上看,不同国家变现出对洗钱行为认知上的差异。

9、监督不一致

与第七条相似,虽然房产交易过程中的任何一个环节都可能纵容洗钱行为,但最终承担责任的人却不受法律监督。比如加拿大卑诗省的公证人需要为可疑交易担责,但在魁北克地区的公证人则没有该义务。

10、缺乏制裁

这可能是最重要的原因了。如果有相关法律将参与洗钱判定为刑事犯罪,或许能起到警示作用。但报告机构发现,虽然近几年来几家金融机构因为参与洗钱收到制裁,但对于房地产经纪人、律师、会计师和公证人的制裁还相当少见。

从这些问题来看,洗钱活动也是系统工程,需要钻法律的漏洞,还得找到交易环节中脆弱的突破口。澳大利亚显然问题最为严重,虽然他们会对海外买家的身份进行检查,但并不要求披露这些信息。许多挂牌出售的豪宅也会隐去户主的身份信息。

但即便如此,对各个国家来说,想要追根溯源的找到豪宅的实际受益者还是颇有难度。比如报告机构就曾调查过加拿大大温地区的100幢豪宅,结果发现近一半的房产隐去了实际受益人,近三分之一的物业是通过壳公司购买。这也不难理解为何去年温哥华房价上涨时,媒体有报道户主多是加拿大的留学生。他们并不都是富二代,有可能只是掩盖背后真正金主的一张皮而已。

想要通过尽职调查发现纰漏也不可靠,现金交易已不是少数洗钱者的选择。2015年美国房地产经纪人协会调查发现,59%的海外买家都喜欢用现金支付,他们的“土豪”程度已经超出了常人想象。在纽约,200万美元以上的豪宅交易中,62%是用现金结算。

就算是表现稍稍良好的英国,洗钱行为也不容忽视。报告机构称,有公开数据显示,在伦敦总计有42亿英镑的物业可能涉及洗钱所得,其它地区可想而知。

买豪宅洗钱牵扯到的利益相关者多,也不乏有机构通过参与“共谋”而获利。但监管不够、惩治不够才更让人担忧,如果铤而走险不用付出代价,通过豪宅洗钱的罪案只会越来越多。